Csökken az új építésű lakások iránti kereslet, virágzik az albérletpiac
2024-ben Ukrajna ingatlanpiaca jelentős átalakuláson ment keresztül a háborús helyzet és a gazdasági bizonytalanság hatására. Az új építésű lakások iránti kereslet jelentősen visszaesett, a háború előtti időszak szintjének csupán 20 százalékát érte el. Ezzel szemben a másodlagos lakáspiac aktivitása stabilizálódott, megközelítve a korábbi szint 70 százalékát. A bérlakások piaca viszont fellendülést mutatott, több régióban a bérleti díjak meghaladták a fővárosi szintet.
Bujdosó Ivett
Új építésű lakások: a kereslet visszaesett
A 2016 és 2021 közötti időszak az új lakóingatlanok építésének virágkora volt Ukrajnában. Az alacsony árak és a kevés alternatív befektetési lehetőség miatt a vásárlók előszeretettel fektettek be új projektekbe. A háború kitörése azonban drámai változást hozott: 2022-re a kereslet 90 százalékkal esett vissza, és azóta sem sikerült elérnie korábbi szintjét. A devizahiteles lakásvásárlások aránya is alacsony maradt, mindössze 4-5 százalékot tett ki, míg az állami támogatási programok, mint a jeOszelja (Van hajlék – a szerk.), sem hozták meg a várt fellendülést. Az e keretből kiosztott 14,6 milliárd hrivnya összegű hitelek döntő többsége a másodlagos piacot támogatta, az új építésű lakásokra csupán 24 százalék jutott.
Az új lakások árai ennek ellenére folyamatosan növekedtek, elsősorban az építőanyagok drágulása és a munkaerőhiány miatt. Jelenleg a legdrágább új lakások Lembergben (1320 dollár/m²), Kijevben (1270 dollár/m²) és Ungváron (1120 dollár/m²) találhatók. Ezzel szemben a legolcsóbban Zaporizzsjában (610 dollár/m²), Szumiban (620 dollár/m²) és Mikolajivban (670 dollár/m²) lehet új lakáshoz jutni.
Másodlagos ingatlanpiac: stabilizálódó kereslet
A másodlagos ingatlanpiacon a tranzakciók volumene 2024-ben elérte a háború előtti szint 70 százalékát, derül ki az Ukrán Nemzeti Bank (NBU) pénzügyi stabilitási jelentéséből. A közjegyzők az év első tizenegy hónapjában 14 százalékkal több adásvételt regisztráltak, mint az előző év azonos időszakában, ami a kereslet fokozatos helyreállására utal.
Az egyszobás lakások átlagára jelentős földrajzi különbségeket mutat: míg Kijevben egy ilyen lakás átlagosan 60 ezer dollárba kerül, addig Herszonban mindössze 16 ezer dollárért is elérhető. A nyugat-ukrajnai városok, mint Lemberg (65 ezer dollár) és Ungvár (54 ezer dollár), magasabb árakkal rendelkeznek, köszönhetően a relatív biztonságos helyzetnek és az infrastruktúra állapotának.
A kedvező árak ellenére a vásárlók leginkább kisebb, olcsóbb lakásokat keresnek. Az NBU szerint 2024-ben az eladott lakások medián alapterülete 48 négyzetméter volt, míg az eladásra kínált ingatlanok medián mérete 60 négyzetméter körül mozgott. A vásárlók preferenciáit az azonnali költözési lehetőség és az alacsonyabb kockázati tényezők is befolyásolták.
Albérletpiac: növekvő árak és kereslet
Miközben az új építésű lakások piaca visszaesett, az albérletek iránti kereslet folyamatosan nőtt, különösen Nyugat-Ukrajnában. Lembergben és Ungváron a bérleti díjak meghaladták a fővárosi szintet, ami részben a menekültáradat és a biztonságosabb régiók iránti kereslet következménye.
A háborús bizonytalanság miatt sokan inkább az albérletet választják a lakásvásárlás helyett. 2024-ben az ukrán albérletpiac bizonyult az ingatlanpiac legstabilabb szegmensének: a kereslet magas szinten maradt, az árak növekedtek, és a kiadó lakások gyorsan gazdára találtak. Kijevben az egyszobás lakások bérleti díja havi 16 500 hrivnya körül alakult, míg Lembergben és Ungváron az árak elérték a 17-18,5 ezer hrivnyát havonta.
Ezzel szemben az ország déli és keleti régióiban jóval alacsonyabbak a bérleti díjak. Herszonban egy egyszobás lakás havi bérleti díja mindössze 3 ezer hrivnya, míg Harkivban és Zaporizzsjában 4-5 ezer hrivnya körüli összeget kell fizetni. A közép-ukrajnai városokban, például Vinnicában (12 ezer hrivnya) és Poltavában (10 800 hrivnya), a bérleti árak mérsékeltebbek.
Összességében az albérletpiac az ukrán ingatlanpiac egyik legdinamikusabb és legstabilabb szegmensévé vált. Az egyre növekvő kereslet és az emelkedő bérleti díjak azt mutatják, hogy a lakosság a bizonytalan gazdasági környezetben inkább a rugalmasabb lakhatási lehetőségeket részesíti előnyben a hosszú távú elköteleződés helyett. A regionális különbségek szembetűnőek, ám ez a háború által okozott gazdasági és társadalmi hatások fényében egyáltalán nem meglepő.
