Mi alapján számolják ki, ki fizet és mennyit? – válaszol a szakértő
Lakás vagy ház eladása esetén az eladó sokszor csak a vevő megtalálására koncentrál, és közben nem számol a jelentős járulékos költségekkel. Pedig Ukrajnában az ingatlanértékesítést adók és illetékek terhelik. Az eladó akár az eladási ár 25 százalékát is elveszítheti, főleg ha ez már nem az első eladott ingatlana abban az évben. A helyzet összetett, de néhány szabály ismeretével jelentős összegeket lehet megspórolni.
KISZó-információ
Ahogy azt Irina Szmitjuk, a Lescsenko & Partners ügyvédi iroda szakértője elmondta, az ingatlan értékesítését követően az eladó kétféle adót köteles megfizetni: a személyi jövedelemadót (5-18 százalék) és a hadiadót (5 százalék). Emellett a vevő 1 százalékos hozzájárulást fizet a Nyugdíjalapba, míg a felek közösen fizetnek 1 százalék állami illetéket, illetve a szerződés hitelesítéséhez kapcsolódó ügyvédi és közjegyzői költségeket is vállalniuk kell. Utóbbiakat rendszerint előre tisztázzák az ügylet során.
A fizetendő adók összege azonban számos tényezőtől függ. A legfontosabbak: mióta van az adott ingatlan a tulajdonos nevén, ez hányadik eladás az adott évben, örökölt vagy vásárolt ingatlanról van-e szó, és természetesen az ingatlan típusa is számít. Ha például a lakás három éve a tulajdonos birtokában van, és ez az első eladás az évben, akkor az eladó mentesül a jövedelemadó és a hadiadó alól. Ebben az esetben csupán 2 százalékot kell megfizetni: 1 százalékot az államnak, 1 százalékot a Nyugdíjalapba.
Más a helyzet, ha a lakás kevesebb mint három éve van a tulajdonosnál.
Ilyenkor az első eladás esetén 12 százalék lesz az adóteher, ami 5 százalék személyi jövedelemadót és 5 százalék hadiadót jelent, a két kötelező 1 százalékos járulék mellett. A második eladásnál már nincs különbség a birtoklási időben: ha valaki ugyanabban az évben kétszer ad el ingatlant, az adóteher máris 12 százalék. A harmadik eladás után, illetve ha nem ukrán állampolgár (azaz nem rezidens) az eladó, a személyi jövedelemadó mértéke 18 százalékra ugrik, így a teljes levonás elérheti a 25 százalékot. Üzleti célú – például irodának vagy üzletnek használt – ingatlan eladásakor egységesen 11 százalék az adó, függetlenül a birtoklási időtől.
Fontos, hogy az adók kiszámítása az adásvételi szerződésben szereplő vételár alapján történik, de ez nem lehet alacsonyabb, mint az ingatlan hivatalos értékbecslése. Szmitjuk ügyvéd figyelmeztet: az ár mesterséges csökkentése – például adóelkerülés céljából – később jogi bonyodalmakhoz vezethet, amennyiben a szerződés érvénytelenítésére kerül sor.
Bizonyos esetekben adókedvezmények is érvényesíthetők. A legfontosabb, hogy örökölt lakás esetén nem kell megfizetni sem a jövedelemadót, sem a hadiadót, még akkor sem, ha az ingatlan kevesebb mint három éve került a tulajdonba. Az állami illeték megfizetése alól mentesülhetnek az első és második csoportba tartozó rokkantak, a háborús veteránok, illetve a csernobili katasztrófa károsultjai. Ha azonban csak az egyik fél jogosult a kedvezményre, a másik félnek meg kell fizetni a teljes illetéket.
Ugyanez vonatkozik a vevő nyugdíjjárulékára is: ha például ez az első alkalom, hogy valaki lakást vásárol, és korábban nem vett részt sem öröklésben, sem privatizációban, nincs másik tulajdona, akkor kérheti a Nyugdíjalaphoz való hozzájárulás alóli mentességet. Mindezt természetesen igazolni is kell.
Szmitjuk kiemeli: ha valaki évente több ingatlant értékesít, a harmadik eladástól kezdődően már nem az eladási ár után kell megfizetni az adót, hanem a nyereség után. Ez csak akkor érvényes, ha az illető igazolni tudja az ingatlan megvásárlását és a kapcsolódó költségeket, éppen ezért fontos minden dokumentumot megőrizni.
Az ingatlanpiac kiszámíthatatlansága miatt nemcsak a vevőnek, hanem az eladónak is érdemes alaposan tájékozódni a kötelezettségekről. Aki nem számol előre az akár 12-25 százalékos adóval, az utólag fájdalmas meglepetéssel szembesülhet.
Folyamatosan frissülő háborús hírfolyamunkat ITT találja.
