Újabb fordulóponthoz elérkezett az ukrajnai albérletpiac. 2025 tavaszára a lakhatási válság már nem csupán szociális, hanem makrogazdasági jelenségként is értelmezhető. Az országot sújtó háborús helyzet negyedik évében az ingatlanpiacnak olyan külső és belső sokkhatásokkal kell szembenéznie, amelyek minden eddiginél érzékenyebben befolyásolják az árakat, a keresletet és a kínálatot. Az egyik legmarkánsabb következménye az inflációs nyomásnak és a folytatódó belső migrációnak a lakhatás drágulása, amely több millió ukrán állampolgárt kényszerít hosszú távú albérleti megoldások keresésére.
Bujdosó Ivett
2025 áprilisában az éves infláció elérte a 15,1 százalékot, amely a bérleti díjak növekedésében is megmutatkozott. A hosszú távú albérletek ára a legtöbb régióban emelkedett, különösen azokban a városokban, amelyek biztonságosabbnak számítanak a keleti frontvonalhoz képest. Ez nemcsak a nagyvárosokat érinti, hanem a nyugati régiókat is, amelyek az országon belüli menekültek elsődleges célpontjává váltak. A piaci ármozgásokat tehát elsődlegesen nem az építőipari kapacitások vagy a spekulációs tőkebefektetések alakítják, hanem a túléléshez kötődő lakhatási szükségletek.
A legjelentősebb áremelkedést 2025 első hónapjaiban olyan városok produkálták, mint Szumi (+25 százalék), Mikolajiv (+20 százalék), Herszon (+16 százalék), Csernyivci (+15 százalék) és Zsitomir (+12 százalék). Ez jól mutatja, hogy a növekedés nem csupán a fővárosra és a tradicionálisan drágább régiókra jellemző, hanem a másodlagos városok is beléptek a dinamikusan dráguló települések körébe. Ezzel párhuzamosan néhány helyen – például Lembergben és Ivano-Frankivszkban – minimális, 1 százalékos csökkenés volt tapasztalható, míg Vinnicában 5 százalékos visszaesés következett be, ami a kínálat hirtelen megugrásával és a helyi kereslet visszaesésével magyarázható.
A főváros azonban továbbra is a bérleti piac „aranyfokozatú” szereplője. Egy egyszobás lakás átlagos bérleti díja áprilisra 17 500 hrivnyára nőtt, amely ugyan 2 százalékkal alacsonyabb, mint márciusban, ám még mindig 3 százalékkal magasabb, mint januárban. A kerületi bontásokat tekintve a Pecserszki kerület messze a legdrágább, ahol egy egyszobás lakásért akár 33 500 hrivnyát is elkérhetnek havonta, míg a legolcsóbb a Desznanszki kerület, 9000 hrivnyás átlaggal.
Figyelmet érdemel a nagyobb alapterületű lakások piaca is. A kétszobás lakások ára fél év alatt 24 ezerről 28 ezer hrivnyára nőtt, a háromszobásoké átlagosan 46 ezer hrivnyára emelkedett, ami új kihívásokat teremt a családok és többgenerációs háztartások számára. A háromszobás lakások bérlése például a kijevi átlagfizetés 165 százalékát emészti fel, ami gyakorlatilag lehetetlenné teszi ezen lakások önálló bérlését fizetett alkalmazotti pozícióból.
A kereslet és a kínálat közötti egyensúly hiánya tovább mélyíti a problémát. Áprilisban Kijevben egy hirdetésre öt érdeklődő jutott, míg például Vinnica esetében ez az arány 1:18-hoz. Ez a jelenség kettős problémát vet fel: egyfelől a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot, másfelől a lakásokat meghirdető tulajdonosoknak lehetőségük van gyors áremelésre anélkül, hogy ezzel elveszítenék potenciális bérlőiket.
A kínálati oldal is hektikus képet mutat: míg Kirovohrad megyében az új hirdetések száma 84 százalékkal nőtt, addig Poltavában 77 százalékkal csökkent. Kijevben is kevesebb új lakáshirdetés jelent meg áprilishoz képest (-17 százalék), ami szintén hozzájárul az árak emelkedéséhez. Ez a ciklikusság részben a szezonalitás, részben a régiók közötti mobilitás következménye.
A lakásárakat alakító további tényezők közé tartozik a lakás állapota, felszereltsége, emeleti elhelyezkedése, sőt még az olyan szubjektív szempontok is, mint a zajszigetelés vagy a lakás belső elrendezése. Nyugat-Ukrajnában gyakran a dollárárfolyamhoz kötik a bérleti díjakat, ami újabb instabilitást jelent az egyébként is labilis piacon.
Az albérletpiac jelenlegi szerkezete erőteljesen polarizálódik: egyre nagyobb a szakadék a lakhatás ára és a lakosság fizetőképessége között. A piacot egyre kevésbé a szabad verseny, sokkal inkább a kényszer vezérli, ezáltal azok bérlik az ingatlanokat, akiknek nincs más választásuk. Az elérhetőség szempontjából ez aggasztó tendencia, amely társadalmi kirekesztéshez és fokozódó lakhatási bizonytalansághoz vezethet.
Folyamatosan frissülő háborús hírfolyamunkat ITT találja.
